Bouwrecht

Bouwrecht is geen afzonderlijke rechtstak die aan eigen wetmatigheden onderworpen is.

Bij het bouwen en verbouwen van woningen komen bijna steeds aspecten van het contractenrecht, zakenrecht, administratief recht, milieurecht, stedebouwrecht en zelfs van fiscaal recht om de hoek kijken.

De opmaak van een goed contract is hierbij van essentieel belang.

Het spanningsveld tussen de verbintenissen van de aannemer, architect en bouwheer staat steeds centraal bij de betwistingen omtrent de uitvoering van de overeenkomst. Voor aannemer en architect bestaat een bijzondere regeling inzake aansprakelijkheid.

Een aannemingsovereenkomst is de overeenkomst waarbij de ene partij (aannemer – dienstverlener), zich verbindt om in volle onafhankelijkheid en tegen een prijs, voor de andere (opdrachtgever – besteller) een bepaald werk of een bepaalde dienst te presteren. Al naar gelang de wijze waarop de prijs is bepaald, onderscheidt men aanneming volgens een vaste prijs (in overeenstemming met het bestek) of aanneming tegen een onbepaalde prijs (in regie).

De centrale taak van de architect bestaat enerzijds in het ontwerpen van de plannen en het daarbij verrichten van het nodige studiewerk. Anderzijds dient de architect de werken te leiden en toezicht te houden over de uitvoering ervan.

De aannemer moet het werk uitvoeren volgens de plannen van de bouwheer/architect en volgens de regels van de kunst. Hij is evenwel verplicht de bouwheer op de hoogte te stellen van conceptiefouten of hem te wijzen op de nadelen van bepaalde procédés.

De bouwheer moet de aannemer en de architect vergoeden voor hun prestaties. Wanneer de werken beëindigd zijn, moet het werk opgeleverd worden. De oplevering is de eenzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer de werken goedkeurt en dus aanvaardt.

Bij bouwwerken gebeurt de oplevering meestal in twee stappen, tenzij anders werd overeengekomen. (Let in het bijzonder op de algemene voorwaarden voorzien in het contract!)

Er vindt eerst een voorlopige oplevering plaats. Het werk wordt ter beschikking gesteld van de bouwheer zodat hij het werk kan controleren.

Slechts de definitieve oplevering impliceert de goedkeuring en aanvaarding van het werk.

Vanaf dat ogenblik kan de aannemer niet meer aansprakelijk worden gesteld voor lichte zichtbare gebreken. Vanaf de definitieve oplevering begint eveneens de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid voor aannemers en architecten te lopen.

Garantieplicht voor verborgen gebreken

Indien het goedgekeurde werk niet vrij is van een verborgen gebrek waardoor dit niet of minder geschikt is voor het bestemde gebruik, snelt het recht de benadeelde partij te hulp. Omdat de bouwheer bij de aanvaarding geen verborgen gebreken goedgekeurd kan hebben en hij toen geen zekerheid over de definitieve kwaliteit van het uitgevoerde werk kon hebben, is hem de bevoegdheid verleend de aannemer en/of de architect alsnog wegens verborgen gebreken van het werk aansprakelijk te stellen.

 

Tienjarige garantie van de architect en aannemer

Voor de aanneming van constructies van gebouwen is in art. 1792 B.W. een eigen bepaling ingevoegd die de aannemer en de architect aansprakelijk stelt voor een termijn van tien jaar na de aanvaarding van het werk ten aanzien van:

Zichtbare en niet zichtbare gebreken die de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen.

Een bijkomende vereiste van art. 1792 B.W. is dat de gebreken die zich voordoen tot gevolg moeten hebben dat de stabiliteit of de duurzaamheid van het bouwwerk in het gedrang komt.