WONINGHUUR

Elke officiële of publieke mededeling dient het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten te vermelden.

Huurcontracten moeten op grond van de nieuwe wetgeving vanaf 15/06/2007 verplicht schriftelijk worden afgesloten en moeten de volgende elementen bevatten: de identiteit van de partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huur.

De schriftelijke overeenkomst dient ook ondertekend te worden door alle partijen en opgemaakt in evenveel exemplaren als er partijen zijn met een onderscheidend belang. Op die manier verklaren beide partijen zich akkoord met de inhoud.

Alle huurovereenkomsten zijn na 01/03/1991 van bepaalde duur en lopen normalerwijze 9 jaar. Dit is automatisch het geval voor mondelinge huurovereenkomsten, geschreven overeenkomsten zonder aanwijzing van de duur en geschreven huurovereenkomsten met een bepaalde duur van 3 tot 9 jaar.

Een overeenkomst voor een duur van bijvoorbeeld 6 jaar is geldig maar zal als een overeenkomst van 9 jaar worden beschouwd.

De enige uitzonderingen op deze algemene regel zijn de levenslange huurcontracten en de geschreven contracten van korte duur. Deze gelden voor een duur van 3 jaar of minder.

De huurder en verhuurder zijn verplicht om voor gezamenlijke rekening een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Deze plaatsbeschrijving dient te worden opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning en zij moet bij het huurcontract worden gevoegd.

De nieuwe wet beschrijft drie vormen van huurwaarborg:

  1. Een waarborg die wordt gestort op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder en de verhuurder.

In dit geval mag de waarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur.

 

  1. Een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de huurwaarborg progressief samen te stellen.

In dit geval garandeert een financiële instelling het totale bedrag van de waarborg van bij het afsluiten van de huurovereenkomst.

De huurder is verplicht om de aanvraag voor een bankwaarborg in te dienen bij de financiële instelling waar hij zijn rekening heeft en waar zijn beroeps – of vervangingsinkomsten worden gestort. De financiële instelling kan de waarborg niet weigeren omwille van de kredietwaardigheid van de huurder. De waarborg mag niet hoger liggen dan een bedrag gelijk aan 3 maanden huur.

 

  1. Een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling.

Het OCMW dient hiertoe een verzoek in te dienen bij de financiële instelling. Ook in dit geval mag de waarborg maximum uit een bedrag gelijk aan 3 maanden huur bestaan.

De huurprijs mag altijd geïndexeerd worden, eens per jaar, op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, zelfs indien het contract dit niet voorziet.

Het betreft echter een regel die niet verplichtend is d.w.z. dat er in het huurcontract kan bepaald worden dat er geen indexatie zal verschuldigd zijn.

De registratie is een verplichte formaliteit die in principe kosteloos is. Op grond van de nieuwe wet ligt de registratieplicht van huurcontracten die dateren vanaf 1 januari 2007 volledig ten laste van de verhuurder. Hij moet deze plicht binnen de twee maand volgend op de sluiting van het contract vervullen.

Door de verhuurder

De verhuurder kan steeds het huurcontract opzeggen indien hij persoonlijk het goed wil betrekken (of zijn naaste bloedverwanten) mits een opzegging van 6 maand. De opzegging moet gemotiveerd zijn en bij niet naleving van de voorwaarden kan de verhuurder gesanctioneerd worden. Dergelijke opzegging kan gebeuren op elk ogenblik.

Het uitvoeren van belangrijke werken (méér dan 3 jaar huur) aan het bewoonde gedeelte van het onroerend goed. Hiervoor geldt eveneens een opzegging van 6 maand maar hier kan de gemotiveerde opzegging slechts gebeuren bij het verstrijken van elke driejarige periode.

De huurder mag op elk ogenblik vertrekken mits een opzeg van 3 maand. Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste drie jaren van de huurovereenkomst moet hij wel een vergoeding betalen:

  • 3 maand huur indien hij tijdens het eerste jaar vertrekt
  • 2 maand huur indien hij tijdens het tweede jaar vertrekt
  • 1 maand huur indien hij tijdens het derde jaar vertrekt

 

De huurder kan bij een opzeg door de verhuurder een tegenopzeg krijgen van 1 maand zonder een schadevergoeding te moeten betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de eerste 3 jaar van zijn contract.

Wanneer een van beide partijen zich niet aan zijn verplichting houdt, kan de andere partij de ontbinding van de overeenkomst in rechte vorderen voor de territoriaal bevoegde Vrederechter.

Partijen kunnen vanzelfsprekend steeds in onderling akkoord een huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen. Om latere betwistingen te vermijden is het aangewezen om dergelijk onderling akkoord op papier te zetten.

Het overlijden van huurder of verhuurder, de verkoop van het onroerend goed of een uitdrukkelijke ontbindende clausule beëindigen de huurovereenkomst niet.

Herstellingen die ten laste van de eigenaar vallen, kunnen niet meer op de huurder worden verhaald. Clausules in een huurovereenkomst die herstellingen die tot de lijst van eigenaarsherstellingen behoren, ten laste van de huurder leggen, zijn nietig.

In het Koninklijk Besluit van 4 mei 2007 genomen in uitvoering van artikel 11bis van de huurwet is voor elk van de drie Gewesten een bijlage vastgelegd die verplicht in elk huurcontract moet worden opgenomen. Deze bijlage bevat uitleg omtrent een aantal belangrijke aspecten van het woninghuurrecht ter informatie van de huurder en de verhuurder.

Daarnaast moet bij elk contract ook een kopie worden gevoegd van het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden (inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid) waaraan een onroerend goed verhuurd als hoofdverblijfplaats ten minste moet voldoen. Van deze regels kan niet worden afgeweken in het huurcontract.

HANDELSHUUR

De Handelshuurwet van 30/04/1951 is net als de woninghuurwet een uitzonderingswet. Dus ook bij handelshuurovereenkomsten zal het gemeenrecht van toepassing blijven voor alle materies die niet door de Handelshuurwet worden geregeld. Deze wet voorziet gedetailleerd in de bescherming van de handelaars die een pand huren waarin ze hun handelsactiviteit uitoefenen.

Handelshuur is een huurovereenkomst waarbij het verhuurde onroerende goed (al dan niet bebouwd) of een gedeelte ervan hoofdzakelijk met de toestemming van de verhuurder bestemd en gebruikt wordt voor de uitbating van een kleinhandel (winkel) of een ambachtelijk bedrijf waarin ook rechtstreeks contact plaatsvindt met de klanten.

Strikt genomen kan ook deze overeenkomst mondeling worden afgesloten, maar rekening houdende met noodzakelijke bewijsmogelijkheden, adviseren we een schriftelijke overeenkomst.

Als handelshuurder is het aangewezen om de huurovereenkomst te laten registreren zodat de nieuwe eigenaar bij verkoop van het pand verplicht is de huurovereenkomst integraal over te nemen.

 

De duur van een handelshuurovereenkomst is wettelijk bepaald op 9 jaar, maar de huurder heeft het recht, binnen bepaalde voorwaarden, tot driemaal toe, een huurhernieuwing te vragen. Dit moet in geëigende vormen gebeuren tussen de 18de en de 15de maand voor het einde van de negenjarige huurovereenkomst.

De handelshuurwetgeving is een zeer complexe materie die de belangen van eigenaar en handelaar strikt tegen elkaar afweegt. Het is dan ook aan te raden dat u zich voor deze materie goed laat informeren en dat u de vraag tot hernieuwing door een juridisch geschoold persoon laat uitvoeren.